Граница эксплуатационной ответственности при наличии прибора учета

Границы эксплуатационной ответственности

Понимание границ ответственности между РСО, УК и собственниками жилых помещений в МКД важно для избежания спорных ситуаций. В судебной практике нередки случаи споров между РСО и УК, касающиеся эксплуатационной ответственности за определенные участки инженерных сетей, насчет которых не была достигнута договоренность.

В половине административных дел подобного рода суд встает на сторону РСО, в этом случае УК несет большие убытки. Чтобы этого избежать и быть застрахованным от нежелательных конфликтов нужно составлять акт разграничения ответственности.

Границы эксплуатационной ответственности

Не для всех КУ в законодательстве четко определены границы эксплуатационной ответственности и неразрывно связанной с ней балансовой принадлежности. Наиболее определенно эти понятия представлены в п.1 Правил холодного водоснабжения и водоотведения (Постановление Правительства РФ № 644).

Согласно этому документу границей балансовой принадлежности признается граница раздела собственности. Она в свою очередь определяет границу эксплуатационной ответственности, то есть указывает, кто будет нести бремя содержания объекта: управляющая организация, РСО или собственники. То же самое можно сказать и о других коммунальных ресурсах.

Граница эксплуатационной ответственности РСО, если мы говорим об электроснабжении, проходит до точки соединения общедомового прибора учета с электрической сетью, входящей в МКД. Ответственность УК — внутридомовая система электроснабжения и электрических устройств, отключающие устройства на квартиру. Ответственность жильцов — внутридомовые устройства и приборы после отключающих устройств в этажных щитах, счетчики в квартирах.

Ответственность по теплоснабжению распределяется следующим образом: РСО несет ответственность до точки соединения общедомового прибора учета с теплосетью, входящей в МКД. УК отвечает за стояки системы отопления, отключающие устройства на ответвлениях от стояков и за запорно-регулирующую арматуру на внутриквартирной разводке. Ответственность жильцов вновь начинается внутри их жилья, они отвечают за отопительные приборы и за ответвления от стояков системы отопления после запорно-регулирующей арматуры.

Ответственность РСО, если дело касается водоснабжения и водоотведения, длится до точки соединения общедомового прибора учета с водопроводной сетью, входящей в МКД. УК обязаны следить за состоянием стояков горячего и холодного водоснабжения, отключающими устройствами на ответвлениях от стояков и запорно-регулирующей арматурой на внутриквартирной разводке. Собственники помещений в МКД ответственны за ответвления от стояков системы горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры, за саму запорно-регулирующую арматуру и за сантехоборудование в квартирах.

В договоре ресурсоснабжения грани­ца балансовой принадлежности отделяет инженерные сети, являющиеся общедомовым имуществом (ст.36 ЖК РФ), от остальных инженерных сетей. Поэтому напомним, что относится к общедомовому имуществу (Постановление Правительства РФ № 491, ст.36 ЖК РФ):

• помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого/ нежилого помещения в доме;
• внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, отопления и электроснабжения.

Границы эксплуатационно ответственности могут быть внешними и внутренними. В первом случае они разделяют сферы компетенции РСО и УК (внешняя граница стены МКД), во втором — УК и собственников (внутренняя граница стены МКД).

Внешние границы эксплуатационной ответственности

Если речь идет о внешней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, то границей эксплуатационной ответственности между РСО и УК будет считаться внешняя граница стены дома, а при наличии общедомового прибора учета определенного коммунального ресурса — место соединения этого общедомового прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД.

Отдельно стоит сказать о внешней границе сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества МКД. В данном случае граница эксплуатационной ответственности между РСО и УК — место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Нередко граница эксплуатационной ответственности проходит не по стене дома. Тогда в зону УК, управляющей МКД, попадает фрагмент инженерной сети, находящейся за пределами внешней стены, и, казалось бы, формально относящейся к зоне ответственности РСО. Ее содержание грозит большими убытками, поэтому нужно внимательно подходить к описанию границы эксплуатационной ответственности в акте разграничения ответственности.

Спорным можно считать случай, когда граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней задвижке. Это происходит в том случае, если наружный участок инженерной сети входит в состав общедомового имущества. Тогда РСО осуществляет техническое обслуживание данной инженерной сети по тарифу, утвержденному собственниками помещений в МКД. Обязанность УК — предложить такой тариф собственникам. Ремонт, в том числе и аварийный, проводится за счет РСО.

А как быть с бесхозяйными инженерными сетями? То есть с такими сетями, которые не висят на балансе ни у УК, ни у РСО и не входят в состав общедомового имущества. Обычно такие сети передаются в муниципальную собственность. В свою очередь орган местного самоуправления в течение тридцати дней с момента выявления бесхозяйственной инженерной сети обязан определить РСО, инженерные сети которой связаны с бесхозной (п.6 ст.15 № 190-ФЗ).

Федеральная служба по тарифам должна будет включить расходы на содержание такой сети в тарифы РСО для дальнейшего регулирования. До тех пор, пока это не сделано, потери энергии на данном спорном участке сети, а также ремонтные работы осуществляются за счет УК пропорционально фактическому потреблению.

Внутренние эксплуатационные границы

Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками, когда речь заходит о внутренней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, являются:

• для отопления – вентиля на подводках трубопровода отопления к квартирному радиатору. Если таковые отсутствуют, то граница проходит по резьбовому соединению в радиаторной пробке.
• для холодного и горячего водоснабжения – вентиль на отводе трубопровода от стояка. Если его нет в наличии, граница — сварочный шов на отводе трубопровода от стояка.
• для водоотведения – раструб фасонного изделия (тройник, крестовина, отвод) на стояке трубопровода водоотведения.
• для электроснабжения – место присоединения отходящего провода квартирной электропроводки к пробке индивидуального прибора учета электроэнергии, автоматическому выключателю, УЗО.

Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками (мы говорим о внутренней границе строительных конструкций, входящих в состав общего имущества многоквартирного жилого дома) является внутренняя поверхность стен квартиры, оконные заполнения и входная дверь в квартиру.

Ограждающие несущие сооружения, земельный участок (включая детские и игровые площадки, коллективные автостоянки), на котором находится дом, лестничные площадки, коридоры, крыши и чердаки, а также лифты находятся в зоне эксплуатационной ответственности УК.

Судебная практика

Возможно, главным аргументом в пользу того, что важно подробно обговаривать границы эксплуатационной ответственности в договоре ресурсоснабжения, послужат примеры из судебной практики.

Управляющая организация обратилась в суд с иском о признании условий договоров энергоснабжения недействительными и об обязании передать тепловые сети в зону ответственности РСО. Суд в удовлетворении исковых требований отказал, поскольку УК согласовала границы балансовой принадлежности, приняв спорный участок сетей на свое содержание (Постановление от 23 мая 2012 г. по делу N А63-9362/2011).

Суд может принять иное решение, если границы балансовой принадлежности в акте обозначены иначе, чем по внешней стене многоквартирного дома или в точке установки прибора учета. В этом случае акт разграничения балансовой принадлежности является недействительным (Определение ВАС РФ от 26.06.2012 N 6421/12 по делу N А14-11374/2010).

При заключении договора между сторонами возникли разногласия относительно границы эксплуатационной ответственности, так как отсутствовал акт разграничения ответственности, суд постановил определить границу эксплуатационной ответственности согласно Правилам содержания общедомового имущества (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.05.2015 N Ф10-1143/2015 по делу N А68-2267/2014).

А согласно Постановлению ФАС УО от 28.02.2011 № Ф09-443/11-С5 при схожей ситуации отсутствия заключенного между сторонами конфликта акта разграничения ответственности суд заключил, что граница эксплуатационной ответственности должна проходить по границе балансовой принадлежности, иными словами, по линии раздела инженерных сетей между владельцами.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь! Татьяна Тумольская

Споры по определению границ инженерных сетей МКД

Автор: А. Р. Миронова

Каким образом определить границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности в договоре ресурсоснабжения? Можно ли изменить их против воли РСО, если ранее соответствующие акты были подписаны абонентом?

В нашу компанию за юридической помощью обращаются исполнители коммунальных услуг из разных регионов страны при возникновении споров с РСО в процессе заключения и исполнения договоров. Большая часть споров возникает относительно определения точек поставки соответствующего ресурса и границ эксплуатационной ответственности по договору. С целью сокращения потерь на сетях РСО стремятся установить точку поставки как можно дальше от конечного потребителя, что абсолютно невыгодно для другой стороны договора, поскольку помимо потерь на управляющего МКД возлагается еще и бремя содержания таких инженерных сетей.

Используя накопленный опыт по подобным делам, рассмотрим способ законного определения точек поставки и границ эксплуатационной ответственности сторон. Благодаря недавнему определению ВС РФ это стало возможным и в отношении уже заключенных договоров.

Понятия и нормативное регулирование

Понятия точек поставки, а также границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности представлены в законодательных актах, регулирующих порядок поставки соответствующего ресурса:

• в Правилах организации теплоснабжения (утверждены Постановлением Правительства РФ от 08.08.2012 № 808);
• в Правилах горячего водоснабжения (утверждены Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 № 642);
• в Правилах холодного водоснабжения и водоотведения (утверждены Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 № 644);
• в Правилах поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан (утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.07.2008 № 549);
• в Основных положениях функционирования розничных рынков электрической энергии (утверждены Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 № 442).

Несмотря на то, что в перечисленных законодательных актах понятия точки поставки и границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности различаются, их суть все же сводится к следующему.

Точка поставки – место исполнения обязательств РСО, которое располагается в месте установки ОПУ, а при его отсутствии – на границе балансовой принадлежности.

Граница балансовой принадлежности – граница раздела сетей по признаку собственности.

Граница эксплуатационной ответственности – граница раздела сетей по признаку возложения бремени содержания, которая проходит по границе балансовой принадлежности, если стороны договора не согласовали иное.

Изменение границ с согласия собственников

Положения ЖК РФ, Правила предоставления коммунальных услуг, а также Правила содержания общего имущества регулируют взаимоотношения по договору ресурсоснабжения, поскольку он заключается исполнителем коммунальных услуг с РСО с целью оказания коммунальных услуг гражданам. В соответствии с ЖК РФ по договору управления МКД исполнитель несет ответственность перед собственниками за содержание общего имущества в доме.

В состав общего имущества собственников помещений в МКД входят в том числе инженерные коммуникации, находящиеся внутри дома (п. 5 – 7 Правил содержания общего имущества) или за его пределами на земельном участке, входящем в состав общего имущества в МКД (пп. «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества), и предназначенные для обслуживания данного дома.

В соответствии с п. 7 Правил содержания общего имущества ОПУ устанавливается на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, и относится к общему имуществу.

Согласно п. 8 Правил содержания общего имущества внешней границей сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены МКД, а границей эксплуатационной ответственности при наличии ОПУ соответствующего коммунального ресурса – место соединения счетчика с соответствующей инженерной сетью МКД. Соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или РСО может быть установлена иная граница эксплуатационной ответственности.

Следовательно, граница балансовой принадлежности – это внешняя граница стены МКД либо граница земельного участка в случае, когда границы участка определены на основании данных государственного кадастрового учета и когда инженерные сети, находящиеся в границах этого земельного участка, обслуживают исключительно один дом. Граница балансовой принадлежности одновременно является границей эксплуатационной ответственности, если собственники помещений не установили иную границу.

Место установки ОПУ – граница сетей, входящих в состав общего имущества в МКД.

Различия имеются в отношении внешней границы сетей газоснабжения: это место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Таким образом, изменить границы эксплуатационной ответственности РСО может только по соглашению с собственниками помещений в МКД, подписавшими акты разграничения эксплуатационной ответственности с границами, выходящими за пределы балансовой принадлежности (или принявшими данное решение).

Акты разграничения

Границы эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности устанавливаются сторонами при заключении договора и определяют, какие участки инженерного оборудования будет обслуживать исполнитель коммунальных услуг. Рекомендуем исполнителям во избежание споров в процессе исполнения договора с РСО подписывать названные акты на этапе заключения договора. При этом необходимо учитывать следующее.

Акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности подписываются сторонами в процессе технологического присоединения сетей потребителя к сетям РСО, они также могут быть подписаны (при отсутствии ранее составленных актов) в процессе заключения договора с РСО.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 ОМСУ должны определить границы земельного участка, относящегося к общему имуществу дома, по каждому МКД. Границы земельного участка, входящего в состав общего имущества в МКД, определяют границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, которые должны фиксироваться в соответствующих актах с РСО. Следовательно, если границы земельного участка больше площади МКД, содержание инженерных коммуникаций, проходящих по данному земельному участку, возлагается на УК на основании договора управления.

Если в отношении земельного участка не проведен государственный кадастровый учет, границей балансовой принадлежности сетей является внешняя стена МКД.

Бесхозяйные сети

Довольно часто инженерные сети не входят в зону ответственности ни одной стороны договора ресурсоснабжения, то есть являются бесхозяйными. На кого возлагается обязанность по обслуживанию данных сетей и оплате потерь коммунальных ресурсов в них?

Согласно действующему законодательству, если участок сетей между сетями МКД и сетями РСО является бесхозяйным, при установлении тарифа для РСО учитываются затраты на содержание, ремонт и эксплуатацию данного участка сетей. Об этом говорится:

• в Федеральном законе от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» (ч. 4 ст. 8, ч. 5, 6 ст. 15);
• в Федеральном законе от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (ч. 5, 6 ст. 8);
• в Федеральном законе от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» (ч. 4 ст. 28).

Возлагать на потребителей и исполнителей коммунальных услуг потери коммунальных ресурсов на бесхозяйных участках сетей незаконно. Такой вывод в отношении потерь электроэнергии был сделан в Решении ВАС РФ от 28.10.2013 № ВАС-10864/13.

Устанавливаем границы инженерных сетей по закону

При заключении договора с РСО

Идеальным вариантом для управляющего МКД является установление законных границ эксплуатационной ответственности при заключении договора с РСО. Но как этого достичь, если РСО настаивает на иных границах ответственности? Управляющему не следует спешить подписывать акты разграничения эксплуатационной ответственности на незаконных условиях.

В соответствии с гражданским законодательством договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. К существенным условиям договора энергоснабжения законодатель отнес также условие о границе эксплуатационной ответственности. Данное условие согласовывается сторонами путем подписания акта разграничения эксплуатационной ответственности.

Следовательно, если РСО предлагает к заключению договор с актом разграничения эксплуатационной ответственности, в котором границы выходят за пределы общего имущества собственников помещений в МКД, необходимо подписать такой договор с протоколом разногласий относительно границ ответственности. В протоколе разногласий нужно указать условие о границах эксплуатационной ответственности со ссылкой на п. 8 Правил содержания общего имущества: граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней границе стены МКД (границе земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в доме).

При рассмотрении споров об урегулировании разногласий при заключении договоров энергоснабжения суды утверждают такие контракты в отношении условий о границах эксплуатационной ответственности. Примерами из практики могут служить постановления АС ВВО от 19.11.2015 по делу № А29-10092/2014, АС ЗСО от 09.11.2015 по делу № А75-1441/2015, АС СКО от 11.12.2015 по делу № А25-953/2014.

Если в договоре с РСО границы сетей не согласованы

Если стороны не обратились в суд об урегулировании разногласий при заключении договора ресурсоснабжения и протокол разногласий остался не подписанным РСО, при возникновении споров по объемам поставленных ресурсов и границам ответственности договор не будет признан судом незаключенным, так как условие о границах эксплуатационной ответственности может быть урегулировано законом.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 № 3409/10 суд пришел к выводу, что отсутствие согласованного сторонами акта разграничения балансовой принадлежности не может свидетельствовать о незаключении сторонами договора. При отсутствии акта разграничения эксплуатационной ответственности сторон граница эксплуатационной ответственности устанавливается по балансовой принадлежности, а последняя определяется по признаку собственности.

Если в договоре с РСО установлены границы сетей не по закону

Как правило, договор заключается на определенный срок и считается пролонгированным на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит в определенные сроки о своем намерении заключить договор на новых условиях.

В порядке, установленном договором ресурсоснабжения, исполнитель коммунальных услуг вправе заявить о расторжении договора и заключении нового договора на иных условиях. В новом договоре он сможет добиться согласования границ в предложенной им редакции (при необходимости – в судебном порядке).

Признание судом условия договора об установлении границ сетей ничтожным

Теперь рассмотрим вариант, когда при заключении договора с РСО в актах разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности были согласованы границы, выходящие за пределы общего имущества собственников помещений в МКД, и в процессе исполнения договора у сторон возник спор об оплате тепловых потерь.

Определением ВС РФ от 21.12.2015 по делу № 305-ЭС15-11564[1] дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции с рекомендациями установить, имелось ли волеизъявление собственников помещений в МКД на перенесение границы балансовой принадлежности за пределы внешней границы стены МКД и изменение состава общего имущества.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции установил противоречие акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности императивным нормам права, а также отсутствие решения собственников об отнесении спорного участка инженерных сетей к общему имуществу. Договор с РСО в части акта разграничения эксплуатационной ответственности был признан ничтожным, РСО было отказано во взыскании потерь с УК по спорному участку сетей.

Арбитражные суды при рассмотрении подобных споров уже используют данное определение Верховного Суда и принимают решения о возложении на РСО бремени содержания и обслуживания инженерных сетей за пределами общего имущества собственников помещений в МКД, а также обязанности оплачивать потери на таких сетях. Например, в постановлениях Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 по делу № А72-9399/2015, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2016 по делу № А53-23569/2014, Решении Арбитражного суда Ульяновской области от 27.01.2016 по делу № А72-9399/2015 арбитры при принятии судебных актов ссылались на вышеназванное определение ВС РФ.

Точки поставки коммунальных ресурсов (независимо от наличия или отсутствия ОПУ) должны находиться на границе балансовой принадлежности, которая проходит по границе общего имущества собственников помещений в МКД.

Граница эксплуатационной ответственности проходит по границе балансовой принадлежности, если иная граница не согласована сторонами договора ресурсоснабжения в соответствующем акте и если нет решения собственников о переносе границы.

Согласовывать границы инженерных сетей проще всего в процессе заключения договора, в том числе в суде.

Условия заключенного договора и подписанных актов разграничения, противоречащие обязательным для сторон договора ресурсоснабжения правилам, ничтожны при отсутствии решения собственников помещений в МКД об установлении иных границ общего имущества в МКД.

[1] Вынесено по иску теплоснабжающей организации к УК о взыскании потерь в участке сети от места установки ОПУ (точки ввода трубопровода в МКД) до границы балансовой принадлежности, определенной в акте разграничения как точка вывода (врезки) трубопровода с теплоносителем от ЦТП.

Граница эксплуатационной ответственности при наличии прибора учета

— при отсутствии водомерного узла

Внешняя поверхность наружной стены здания

МГУП «Мосводоканал» или организация — поставщик воды

Организация, в хозяйственном ведении которой находится оборудование ЦТП, ИТП

— при наличии водомерного узла

Внешняя поверхность наружной стены здания

МГУП «Мосводоканал» (включая водомерный узел)

Организация, в хозяйственном ведении которой находится оборудование ЦТП, ИТП

Узел учета расхода холодной воды (водомер) перед водоподогревателем горячего водоснабжения

Первый фланец задвижки на трубопроводе холодной воды к водоподогревателю горячего водоснабжения и последний фланец — за задвижкой после водосчетчика

Организация, в хозяйственном ведении которой находится оборудование ЦТП, ИТП

Трубопроводы холодного водоснабжения на выходе к потребителю

Внешняя поверхность наружной стены здания

Организация, в хозяйственном ведении которой находится оборудование ЦТП, ИТП

МГУП «Мосводоканал» или поставщик воды

Первый колодец на выпуске

Организация, в хозяйственном ведении которой находится оборудование ЦТП, ИТП

МГУП «Мосводоканал», включая колодец

Организация — балансодержатель здания

Электросчетчики, находящиеся на балансе ОАО «Мосэнергосбыт», эксплуатируются им за счет собственных средств. Для электросчетчиков, находящихся на балансе организации, эксплуатирующей данный объект, работы по установке, замене, снятию и проверке расчетных электросчетчиков выполняются ОАО «Мосэнергосбыт» и оплачиваются потребителями по счетам ОАО «Мосэнергосбыт»

Узел учета расхода тепловой энергии

Организация, в хозяйственном ведении которой находится оборудование ЦТП, ИТП

Наружная стена камеры поставщика тепловой энергии (на городской сети)

Организация, с которой заключен договор на отпуск тепловой энергии (включая тепловую камеру)

Организация, в хозяйственном ведении которой находится оборудование ЦТП, ИТП

Кабельные вводы электроснабжения

Кабельные наконечники на вводе в электрический щит ЦТП

ОАО «Московская городская электросетевая компания»

Организация, в хозяйственном ведении которой находится оборудование ЦТП

Водовыпуски попутных дренажей ЦТП, камер, павильонов, коллекторов и коммуникационных каналов

Первый колодец на выпуске попутного дренажа в городскую сеть дождевой канализации

Организация, в хозяйственном ведении или аренде которой находятся сооружения и проходные, полупроходные и непроходные каналы с коммуникациями

ГУП «Мосводосток», включая колодец, в который произведена врезка

Дренажные насосные станции

Организация, на балансе которой находится теплосеть

II. Для жилых домов

— водомерный узел на балансе МГУП «Мосводоканал»

Первый фланец задвижки на трубопроводе холодной воды и последний фланец — за задвижкой после водосчетчика

МГУП «Мосводоканал» или организация — поставщик воды

Организация, управляющая жилым домом или другим объектом (включая водомерный узел)

— водомерный узел на балансе абонента

Наружная поверхность стены здания

МГУП «Мосводоканал» или организация — поставщик воды

Организация, управляющая жилым домом или другим объектом (включая водомерный узел)

Первый колодец на выпуске

Организация, управляющая жилым домом

МГУП «Мосводоканал», включая колодец

1. Старая застройка (до отмены Правил пользования электрической энергией 01.01.2000) — квартирные и домовые

Организация — балансодержатель здания

Собственность ОАО «Мосэнергосбыт». Организация, управляющая жилым домом, отвечает за сохранность

2. Новая застройка (после отмены Правил пользования электрической энергией 01.01.2000)

Организация, управляющая жилым домом. Техническое обслуживание входит в тариф, обслуживание осуществляет

Организация, управляющая жилым домом

Ввод вторичных тепловых сетей (трубопроводы отопления и горячего водоснабжения) в здание (независимо от наличия узла учета расхода тепловой энергии)

Внешняя поверхность наружной стены здания

Организация, в хозяйственном ведении или аренде которой находятся вторичные тепловые сети от ЦТП

Организация, управляющая жилым домом

Приборы учета расхода тепловой энергии и воды, установленные в жилых домах

Организация, управляющая жилым домом

Водовыпуски попутных дренажей из внутриквартальных коллекторов, коммуникационных каналов

Первый колодец на выпуске попутного дренажа в городскую сеть дождевой канализации

Организация, в хозяйственном ведении или аренде которой находятся сооружения и проходные, полупроходные и непроходные каналы с коммуникациями

ГУП «Мосводосток», включая колодец, в который произведена врезка

Автоматизированные системы учета тепловой, электрической энергии и воды для приборов учета, установленных в жилых домах

Организация, управляющая жилым домом

Пристенный дренаж здания

Первый колодец на выпуске пристенного дренажа в городскую сеть дождевой канализации

Организация, управляющая жилым домом

ГУП «Мосводосток», включая колодец, в который произведена врезка

Платформы подъемные для инвалидов

Организация, управляющая жилым домом

Коммуникационные проходные, полупроходные, непроходные каналы

Организация, в хозяйственном ведении или аренде которой находятся коммуникации, проложенные в каналах

III. Другие объекты (абоненты)

Самотечная канализационная сеть абонента

Контрольный (последний) колодец на сети абонента

Организация (абонент), на балансе которой находится канализационная сеть (включая контрольный колодец)

Напорная канализационная сеть абонента

Колодец-гаситель на канализационной сети абонента

Организация (абонент), на балансе которой находится канализационная сеть (включая колодец-гаситель )

Платформы подъемные для инвалидов

Организация — балансодержатель объекта

Питающие кабельные линии

Кабельные наконечники в водно-распределительном устройстве коллектора

ОАО «Московская городская электросетевая компания»

ГУП «Москоллектор», ГУП «Гормост»

Организация — балансодержатель здания

Электросчетчики, находящиеся на балансе ОАО «Мосэнергосбыт», эксплуатируются им за счет собственных средств. Для электросчетчиков, находящихся на балансе организации, эксплуатирующей данный объект, работы по установке, замене, снятию и проверке расчетных электросчетчиков выполняются ОАО «Мосэнергосбыт» и оплачиваются потребителями по счетам ОАО «Мосэнергосбыт»

Водопроводный ввод (при отсутствии водомерного узла)

Внешняя поверхность наружной стены здания

ГУП «Москоллектор», ГУП «Гормост», организация, эксплуатирующая ДП

Водопроводный ввод (при наличии водомерного узла)

Внешняя поверхность наружной стены здания

МГУП «Мосводоканал» (включая водомерный узел)

ГУП «Москоллектор», ГУП «Гормост», организация, эксплуатирующая ДП

Договор РСО: как установить границу эксплуатационной ответственности

Вопрос расположения точек поставки коммунального ресурса и границ эксплуатационной ответственности – один из самых спорных при заключении договора обслуживающей компании с ресурсоснабжающей организацией (РСО). Часто РСО стремятся определить точку поставки как можно дальше от потребителя. Конечно, это невыгодно ТСЖ/ЖСК/ЖК/УК, как исполнителю коммунальных услуг, ведь они несут расходы не только за потери ресурсов, но и за содержание данного участка сетей. Как же правильно определить границы ответственности с точки зрения закона?

ГДЕ ПО ЗАКОНУ ДОЛЖНЫ ПРОХОДИТЬ ГРАНИЦЫ ЭКСПЛУАТАЦИОННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ?

Инженерные сети коммуникаций являются общим имуществом МКД, если они расположены внутри дома и на земельном участке, который входит в состав общего имущества, и, если они предназначены для обслуживания данного дома (п. 5-7 и пп. «Ж» п. 2 «Правил содержания общего имущества»).

Граница сетей, входящих в общее имущество, согласно п. 8 «Правил содержания общего имущества» должна пролегать по внешней границе стены дома. При этом граница эксплуатационной ответственности при наличии прибора общедомового учета располагается в месте соединения счетчика с инженерной сетью. Если границы земельного участка, которые определены государственным кадастровым учетом, не совпадают с внешней границей многоквартирного дома, а инженерные сети на данном участке обслуживают только один дом, то граница эксплуатационной ответственности определяется по границе указанного земельного участка. Таким образом, она будет совпадать с границей балансовой принадлежности.

Однако собственники могут заключить соглашение с РСО, где обозначат иные границы эксплуатационной ответственности. Подчеркнем, что делается это исключительно по соглашению собственников. При этом необходимо подписать соответствующие акты о том, что эксплуатационная граница будет проходить за пределами границы балансовой принадлежности.

Исключение составляет сети газоснабжения. Границы с ними будут располагаться в месте соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

ДОКУМЕНТЫ О РАЗГРАНИЧЕНИИ ЭКСПЛУАТАЦИОННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ: КОГДА ПОДПИСЫВАТЬ?

Исполнителю коммунальных услуг лучше указать границы эксплуатационной ответственности и подписать соответствующие акты на этапе подписания договора с РСО. Это поможет избежать множества спорных ситуаций в будущем, так как зона ответственности каждой стороны будет обозначена заранее.

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ РСО НАСТАИВАЕТ НА ИНЫХ ГРАНИЦАХ ОТВЕТСТВЕННОСТИ?

Если на этапе заключения договора РСО настаивает на иных границах эксплуатационной ответственности, чем были указаны выше, то не стоит спешить подписывать акты о разграничении.

Прежде всего, необходимо сослаться на п.8 «Правил содержания общего имущества», где указано, как по закону должны пролегать границы ответственности. Если и в этом случае представители ресурсоснабжающей компании настаивают на ином разграничении, то следует подписать протокол разногласий по данному пункту. В документе важно также сослаться на п.8 «Правил содержания общего имущества».

Судебная практика показывает, что суд принимает сторону исполнителя коммунальных услуг и обязывает РСО принять границы ответственности, предусмотренные законом.

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ РСО ОТКАЗЫВАЕТСЯ ПОДПИСАТЬ ПРОТОКОЛ РАЗНОГЛАСИЙ?

Если РСО отказывается подписать протокол разногласий о границе эксплуатационной ответственности или она не была обозначена при заключении договора, то при возникновении разногласий по ремонту, содержанию или оплате потерь на спорном участке сети необходимо решать их в судебном порядке.

Так, при подобных разбирательствах Высший Арбитражный суд установил, что граница эксплуатационной ответственности проходит по балансовой принадлежности. В свою очередь, последняя устанавливается по признаку собственности.

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ В ДОГОВОРЕ ГРАНИЦЫ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ОБОЗНАЧЕНЫ НЕ ПО ЗАКОНУ?

Исполнитель коммунальных услуг вправе расторгнуть договор и заключить его на иных условиях. При этом необходимо соблюдать порядок расторжения, указанный в договоре. В случае необходимости новые условиях контракта можно отстаивать в судебном порядке.

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ В ДОГОВОРЕ УСТАНОВЛЕНЫ ГРАНИЦЫ ОТВЕТСТВЕННОСТИ, ВЫХОДЯЩИЕ ЗА ПРЕДЕЛЫ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА?

Прежде всего, необходимо проверить, было ли получено согласие от собственников на установление таких границ. Если согласия на вынесение границ за пределы балансовой принадлежности получено не было, то суд примет решение о признании данного пункта договора ничтожным. При этом расходы за потери ресурсов или ремонт спорных участков сетей будут возложены на РСО.

БЕСХОЗЯЙНЫЕ УЧАСТКИ СЕТЕЙ: КТО СОДЕРЖИТ И ОПЛАЧИВАЕТ ПОТЕРИ?

Часто случаются ситуации, когда аварии или потери ресурсов происходят на участках инженерных сетей, которые по заключенным договорам и актам не входят в зоны ответственности ни ресурсоснабжающей компании, ни ТСЖ/ЖСК/ЖК/УК. Расходы на содержание и ремонт таких участков учитываются при формировании тарифов РСО ( Федеральные законы «О теплоснабжении», «О водоснабжении и водоотведении», «Об электроэнергетике»).

Таким образом, РСО не имеет права навязывать исполнителю коммунальных услуг обеспечение ремонта или содержания бесхозяйного участка сети! По закону ресурсоснабжающая компания должна сама этим заниматься.

В любом случае при заключении договора с РСО лучше проконсультироваться с грамотными юристами, внимательно познакомиться со всеми пунктами договора, чтобы в последующем возникало как можно меньше спорных ситуаций. Если они все же возникли, то без помощи специалиста практически не обойтись. Обращайтесь к юристам компании «Корпорация»: мы рассмотрим Вашу ситуацию и решим ее в соответствии с законом. Звоните по телефонам: 8 (831) 434-12-5 или 423-90-03 или приходите к нам в офис, расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Рождественская д.36 корп. «Д».

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Спасибо, мы скоро свяжемся с Вами!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии

Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19.2 настоящего Кодекса, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.

2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:

а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);

б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;

в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;

д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);

е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;

ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);

з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;

и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;

к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.

Статья 5.62. Дискриминация

3.Дискриминация, то есть нарушение прав, свобод и законных интересов человека и гражданина в зависимости от его пола, расы, цвета кожи, национальности, языка, происхождения, имущественного, семейного, социального и должностного положения, возраста, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности или непринадлежности к общественным объединениям или каким-либо социальным группам, — влечет наложение административного штрафа на на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей.