Неотделимые улучшения арендованного имущества учет у арендатора

Улучшения: отделимые и не очень

Компании часто арендуют или сдают в аренду помещения, которые в процессе деятельности претерпевают ряд изменений — отделимых или неотделимых улучшений. Однако собственник помещения не всегда бывает рад этим изменениям. Расскажем о том, что собственнику и арендатору нужно знать о производимых улучшениях.

Чем отличаются отделимые улучшения от неотделимых

Отделимость и неотделимость улучшений зависит от того, утратит или нет арендуемый актив свои свойства, если эти улучшения изъять (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Соответственно, разница между отделимыми и неотделимыми улучшениями в том, что первые поддерживают работоспособность актива, а вторые формируют у актива новые свойства и функции или модернизируют его.

Однако не всё так просто. С точки зрения собственника, который хочет поддержать сдаваемый в аренду актив в рабочем состоянии, например, замену старых дверей и полов на новые вполне можно рассматривать как расходы на реконструкцию с последующей капитализацией. Эти расходы направлены на продление срока полезного использования актива, хотя и не изменяют его полезной площади и не формируют новые характеристики. Подобную позицию высказывал и Минфин России (письмо от 29.02.2014 № 07-04-18/01). Но важно понимать, что если после произведённых улучшений изменится полезная площадь или объём актива, то его стоимость как объекта основных средств также должна увеличиться (постановление АС Западно-Сибирского округа от 18.03.2019 № Ф04-641/2019 по делу № А46-8255/2018).

Таким образом, по сложившейся практике и существу определения неотделимые улучшения — это результат капитальных работ, которые совершает арендатор или подрядчик, а отделимые улучшения — это самостоятельные вещи, которые можно использовать отдельно от арендованного имущества. Иначе говоря, это то, что арендатор может забрать с собой, не повредив при этом предмет аренды.

Однако судебные прецеденты по этому вопросу многообразны и непредсказуемы: когда и при каких обстоятельствах неотделимые улучшения могут перейти к собственнику вне его изначального решения?

К примеру, если арендатор устанавливает перегородки и кондиционеры, но после прекращения договора аренды решает их изъять, то суд может ему в этом отказать, потому что их нельзя демонтировать без вреда для арендованных помещений (Определение ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544).

Вопрос об отделимости объектов, имеющих отношение к системам электроснабжения и кондиционирования зданий, действительно не так прост. Если арендатор установит в арендуемом активе, который изначально был оборудован собственной системой электроснабжения и кондиционирования, электрощитовые, кондиционеры и вывеску, то для их демонтажа потребуется вмешательство в инженерные системы всего здания. Поэтому такие улучшения будут признаны неотделимыми (решение АС Ульяновской области от 13.05.2016 по делу № А72-16150 /2015, постановление 5ААС от 08.07.2015 по делу А51-27347/2014, решение АС РТ от 14.04.2015 по делу А65-17489/2013, постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2011 по делу А14-5963/2010).

Подобные улучшения изменяют функциональные возможности арендуемого актива — точно так же, как перепланировка. Например, если компания арендует актив для размещения кафе и к числу уже имеющихся туалетов добавляет туалет для посетителей с ограниченными возможностями передвижений или для посетителей с детьми, то такие улучшения следует рассматривать как неотделимые. Конечно, после окончания срока аренды можно будет всё разобрать и вернуть помещению первоначальный вид, но это потребует повторного вмешательства в коммуникации всего здания, и владелец актива на этот шаг, скорее всего, не пойдёт.

И даже самая обыкновенная замена старых стеклопакетов и дверей на новые в арендуемом помещении может стать предметом споров. На первый взгляд кажется, что эти улучшения вполне можно отделить по окончании срока аренды, а целостность офиса не будет после этого нарушена. Однако если до заключения договора аренды окна и двери рассматривались как часть недвижимости, то их замена — это всего лишь обновление неотъемлемой части этого объекта недвижимости. В связи с этим логичнее рассматривать замену стеклопакетов и дверей как неотделимые улучшения (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.10.1999 № 3655/99). Конечно, можно назначить экспертизу, чтобы определить, являются ли улучшения отделимыми, однако эксперты выдают противоположные заключения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2013 № Ф07-314/13 по делу № А42-7628/2011).

При отсутствии единого жёсткого алгоритма разграничения отделимых и неотделимых улучшений нужно в каждом случае рассматривать понесённые затраты по существу и с точки зрения наличия последствий для арендованного актива: изменятся или просто поверхностно обновятся его функции.

Бухгалтерский и налоговый учет неотделимых улучшений арендуемого имущества

Может ли арендатор поставить пожарную сигнализацию стоимостью 98 691 рубль на учет в составе основных средств и списать ее стоимость в бухучете в течение срока аренды — 11 месяцев? Можно ли в налоговом учете сразу списать ее стоимость на материальные расходы? Арендодатель согласен на неотделимые улучшения, расходы компенсировать не будет.

Федик Инна Леонтьевна,
эксперт бухгалтерскому, налоговому и управленческому учету справочно-правого сервиса Контур.Норматив

В бухучете можно амортизировать в течение срока аренды

Арендатор может учесть систему пожарной сигнализации в бухучете, если есть письменное согласие арендодателя (в договоре аренды или в отдельном документе) на данное неотделимое улучшение имущества. Такое капиталовложение арендатор учитывает для целей бухучета в качестве отдельного инвентарного объекта и амортизирует его. При этом срок полезного использования может быть равен сроку аренды имущества, в отношении которого произведены неотделимые улучшения (п. 20 ПБУ 6/01).

В налоговом учете списать единовременно нельзя

Расходы произведены арендатором в форме неотделимых улучшений основных средств с согласия арендодателя, а значит, для целей налогового учета это капиталовложение является амортизируемым имуществом (неважно, что стоимость системы менее 100 000 рублей), и его стоимость учитывается через механизм амортизации (абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ).

В общем случае амортизация по неотделимым улучшениям рассчитывается исходя из срока полезного использования арендуемого объекта имущества. Однако несмотря на то, что пожарная сигнализация в нашем примере — неотделимый объект, согласно классификации основных средств она является отдельным объектом учета и имеет свой срок службы, отличающийся от срока службы здания. Следовательно, ее амортизация рассчитывается исходя из срока ее полезного использования, определенного в соответствии с классификацией основных средств.

Системы пожарной сигнализации относятся к VI амортизационной группе (срок полезного использования свыше 10 лет до 15 лет включительно), код ОКОФ 330.26.30.50 «Устройства охранной или пожарной сигнализации и аналогичная аппаратура».

Дополнительная информация — в статье «Возврат имущества арендатором, документооборот и учет». В частности, полезно знать, что если при возврате арендованного имущества вместе с улучшениями арендодатель не возмещает стоимость этих улучшений, то в учете арендатора их передача рассматривается как безвозмездная.

Получите бесплатный доступ в справочно-правовой сервис и задайте свой вопрос эксперту.

К вопросу о компенсируемых и некомпенсируемых улучшениях

Все улучшения арендованного имущества, произведённые за счёт амортизационных отчислений от него, принадлежат собственнику. Чтобы с собственником не возникали споры о принадлежности улучшений, кажется логичным согласование проведения неотделимых улучшений. Обратите внимание: нормы ст. 623 ГК РФ требуют согласования с арендодателем проведения неотделимых улучшений, но только в увязке с вопросом: будет или нет арендатор посягать на возмещение понесённых расходов. Таким образом, можно сделать вывод, что в настоящее время нормы ГК РФ не предписывают арендатору обязательного согласования с арендодателем осуществления неотделимых улучшений арендатором, если он изначально не планирует их перевыставить арендодателю для их компенсации или зачёта в счёт арендных платежей. Но с точки зрения дальнейших налоговых последствий сторонам изначально нужно этот вопрос обсудить.

На практике если арендатор решает провести неотделимые улучшения без ведома собственника, это может повлечь за собой даже расторжение договора аренды.

Арендатор имеет право потребовать возмещения стоимости неотделимых улучшений только после прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено сторонами договора (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Возникает определённый диссонанс: параллельно с этой нормой в ГК РФ присутствует оговорка, что в состав арендной платы могут входить суммы подобного возмещения. Как это совместимо в периоде до окончания аренды? Если сумма последнего арендного платежа достаточна на подобный зачет.

Кроме того, возмещение возможно вне зависимости от наличия отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65).

Неотделимые улучшения, которые арендатор произвёл с согласия собственника за свой счёт, считаются компенсируемыми, если они обозначены в договоре как возмещаемые по окончании аренды. Те улучшения, которые произведены без согласия собственника, считаются некомпенсируемыми (п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ).

Но представим себе, что арендатор произвёл капитальные вложения в арендованный объект, не согласовав это с собственником. Если по окончании аренды они останутся в распоряжении собственника, можно ли их также рассматривать как некомпенсируемые, хотя они и не были согласованы? К возмещаемым (компенсируемым) улучшениям относятся только те, о которых есть такое условие в договоре. Если исходить из приоритета существа над формой, можно предположить, что и несогласованные неотделимые улучшения должны рассматриваться так же, как невозмещаемые (не компенсируемые).

Некомпенсируемые неотделимые улучшения (не важно, были ли они согласованы или нет) — это проблема для собственника. По факту собственник принимает их безвозмездно, без демонтажа и для дальнейшего использования. Могут быть и такие ситуации, когда собственник принимает улучшения, а потом требует от арендатора компенсации затрат на демонтаж, потому что арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). То есть в этих ситуациях ни собственнику, ни арендатору не будет выгоды от произведённых улучшений.

Важный момент: если собственник безвозмездно получил от арендатора неотделимые улучшения, то это не является неосновательным обогащением, поскольку при неденежных формах обогащения эти нормы неприменимы (Определение ВАС РФ от 03.04.2009 № ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07).

Налоговое законодательство не предписывает арендодателю учитывать для целей налогообложения доходы в сумме стоимости некомпенсируемых неотделимых улучшений, произведённых арендатором (пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ). В приведенной норме нет ни слова о том, должно или нет быть согласование по капвложениям между сторонами договора. Тем не менее Минфин РФ полагает, что если речь будет идти о несогласованных и не компенсируемых по договору улучшениях, после окончания аренды они должны учитываться в составе внереализационных доходов у собственника в порядке п. 3 ст. 250 НК РФ (письмо Минфина от 03.05.2011 № 03-03-06/1/280).

При этом Минфин предлагает в НК РФ объединить зеркальные нормы про признание доходов и про признание расходов в привязке к наличию согласования. Для этого он предлагает внимательно прочитать п. 1 ст. 256 НК РФ. В соответствии с НК РФ, если собственник не возмещает стоимость капитальных вложений, произведённых арендатором с его согласия, то последний амортизирует их в течение срока действия договора аренды.

Налицо коллизия права. О том, как решить эту проблему, мы поговорим в следующий раз.

Светлана Смирнова, кандидат экономических наук, налоговый консультант I категории

Налоговый учет неотделимых улучшений арендованного имущества у арендатора в 2018 году

Многие арендаторы сталкиваются с ситуацией, когда за время аренды недвижимое имущество улучшается силами арендатора. Иногда такие улучшения невозможно отделить от объекта без ущерба для него.

По закону все неотделимые улучшения арендованного имущества признаются собственностью арендодателя (статья 623 ГК РФ). Но арендатор имеет право требовать с арендодателя возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Если же договором аренды будет установлено, что все перепланировки, реконструкции и изменения инженерных коммуникаций возможны только за счет арендатора, то право арендатора в признании затрат на неотделимые улучшения будет ограничено дополнительными условиями.

Кроме того, арендатор обязан будет начислить НДС на стоимость неотделимых улучшений, передаваемых арендодателю. Каким в таких ситуациях будет налоговый учет у арендатора? Рассмотрим в материале.

НДС по неотделимым улучшениям

Арендатор обязан будет начислить НДС на стоимость неотделимых улучшений, передаваемых арендодателю. Для начисления НДС не имеет значения:

• компенсирует арендодатель неотделимые улучшения или нет;
• дает он согласия на неотделимые улучшения или нет.

Таким образом, налоговые инспекторы требуют начислять НДС при передаче неотделимых улучшений арендодателю по окончанию договора во всех случаях (см., например, письма о начислении НДС в случаях, когда арендодатель не возмещает затраты: от 30.08.2017 № 07-01-09/55622, от 16.11.2017 № 03-07-11/75600, от 25.02.2013 № 03-07-05/5259 и от 24.01.2013 № 03-07-05/01).

Такая позиция поддержана Верховным Судом РФ (см. Определение ВС РФ от 27 октября 2017 г. N 305-КГ17-12239). Практика ВС РФ определила подход в Московском арбитражном округе (постановления АС МО от 7.06.2017 по делу № А41-72870/2016; от 8.06.2017 по делу № А40-167541/16; Определение ВАС РФ от 05.08.2013 № ВАС-10058/13). В этих судебных решениях сделан вывод о том, что неотделимые улучшения, произведенные налогоплательщиком в период действия договоров аренды и переданные арендатору после завершения арендных отношений, образуют самостоятельный объект обложения НДС. Но поскольку неотделимые улучшения итак собственность арендодателя (статья 623 ГК РФ), то арендатор передает не права собственности на построенный объект, а результаты выполненных работ.

Моментом определения налоговой базы при безвозмездной передаче результатов выполненных работ является день их передачи (ст. 167 НК РФ). То есть, арендатор, возвращая арендуемое помещение с неотделимыми улучшениями, обязан исчислить НДС на ту из дат, которая наступит раньше:

• день подписания с арендодателем акта приема-передачи результатов работ по производству неотделимых улучшений;
• день возврата арендованного имущества.

Иными словами, арендатор обязан начислить НДС со стоимости неотделимых улучшений в момент подписания акта приема-передачи либо помещения, либо результатов работ.

При этом арендатор имеет право на вычет НДС по расходам на неотделимые улучшения, предъявленного поставщиками товаров, работ, услуг, использованных для реконструкции или отделки арендуемого объекта (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ). С этим не спорят и налоговые органы (Письма Минфина России от 17.12.2015 № 03-07-11/74085, от 05.11.2009 № 03-07-11/282 и ФНС России от 19.04.2010 N ШС-37-3/11).

Подчеркнем, что облагаются НДС только расходы на неотделимые улучшения, меняющие характеристики арендуемого объекта. Не облагаются затраты на капитальный ремонт, направленный на сохранение исходных качеств помещений (восстановление, сохранение, поддержание).

Налоговые инспекторы могут проверить содержание работ. Попытка выдать неотделимые улучшения за ремонт, не меняющий характеристик объекта, наверняка приведет к налоговым претензиям и санкциям.

Расходы на неотделимые улучшения при расчете налога на прибыль

От условий договора о компенсации зависит порядок налогового учета расходов на неотделимые улучшения у арендатора. Если арендатор компенсацию не получает, то расходы он может признать только через амортизацию и только в пределах срока аренды. Если арендатор компенсацию получает, то он может признать расходы целиком и единовременно.

Если арендодатель не выплачивает компенсацию

Контролеры считают, что если арендодатель не выплачивает компенсацию, то неотделимые улучшения переходят к нему безвозмездно. А безвозмездная передача неотделимых улучшений подпадает под действие пункта 16 статьи 270 НК РФ, согласно которому безвозмездно переданное имущество и расходы, связанные с такой передачей, не учитываются для целей налогообложения прибыли (письмо Минфина от 17 декабря 2015 г. № 03-07-11/74085).

В этой ситуации, арендатор должен учитывать затраты на неотделимые улучшения следующим образом. Капитальные вложения в форме неотделимых улучшений арендованных объектов, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ). Арендатор амортизирует такие капитальные вложения в течение срока действия договора аренды, но по норме амортизации для объекта аренды или для самих неотделимых улучшений, если они представляют из себя отдельный объект основных средств (письма Минфина от 07.12.2017 № 03-03-06/2/81480 и от 12 октября 2011 г. № 03-03-06/1/663).

Если срок полезного использования у неотделимых улучшений окажется больше срока договора аренды, то недоамортизированную часть арендатор не сможет включить в состав расходов. По окончании аренды арендатор прекращает начислять амортизацию, а другого механизма отнесения на затраты налоговое законодательство для неотделимых улучшений не предусматривает (см., например, письма Минфина России от 11.08.2017 № 03-03-06/1/51578, от 03.05.2011 № 03-03-06/2/75, от 17.08.2011 № 03-03-06/2/130, от 17.07.2009 № 03-03-06/1/478, от 20.10.2009 № 03-03-06/1/677). Такая позиция находит поддержку у судей (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2013 по делу N А27-20920/2012).

Следует иметь в виду, что амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если же затраты понесены для текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то учитывать их нужно единовременно в составе прочих расходов как расходы на ремонт.

Пример: если в результате отделочных работ появляется возможность использовать помещение в новом качестве (офиса или магазина), то такие работы будут неотделимыми улучшениями. Ведь в результате работ изменились характеристики помещения. Но те же отделочные работы, проведенные из-за того, что в арендованном помещении истерлись обои, потрескалась штукатурка или пришло в негодность потолочное покрытие, — будут обычным ремонтом (письмо Минфина России от 11 августа 2017 г. N 03-03-06/1/51578 и письмо ФНС РФ от 19 апреля 2010 г. № ШС-37-3/11).

Движимое имущество в стоимость амортизируемых неотделимых улучшений включать не нужно. Расходы на них учитываются обособленно, в том порядке, который установлен для учета каждого такого предмета. Расходы на движимый инвентарь придется исключить из расчета налога на прибыль только если специально заключить соглашение о его безвозмездной передаче. Ведь движимое имущество, закупленное для использования на объекте, по которому прекращена аренда, можно использовать в другом месте. Этот инвентарь можно списать на затраты по складскому учету других точек.

Если арендодатель выплачивает компенсацию

Когда арендатор получает от арендодателя компенсацию стоимости неотделимых улучшений, он должен отразить полученную сумму в составе доходов от реализации. Признать такой доход нужно на дату передачи неотделимых улучшений (п. 3 ст. 271 НК РФ). В этом случае контролеры считают, что возмещаемые затраты могут быть учтены арендатором для налогообложения прибыли как расходы, связанные с выполнением работ для арендодателя.

Неотделимые улучшения, стоимость которых возмещается арендодателем, не признаются амортизируемым имуществом арендатора. Поэтому их нужно учитывать либо как обычные расходы на реализацию, с учетом требований главы 25 НК РФ к порядку признания разных видов затрат, либо как расходы на реализацию прочего имущества (пп.2 п.1 ст. 268 НК РФ, письма Минфина России от 13 декабря 2012 г. № 03-03-06/1/651 и от 05.04.2017 № 03-03-06/1/20242).

Нужно учитывать, что позиция налоговиков прямолинейна: неотделимые улучшения арендатор может передать только арендодателю. Поэтому учесть расходы на них арендатор может только, когда получает компенсацию от арендодателя. Если стоимость неотделимых улучшений компенсирует новый арендатор по договору перенайма, то бывший арендатор не вправе учитывать недоамортизированную часть капитальных вложений в расходах по налогу на прибыль, поскольку передал неотделимые улучшения арендодателю безвозмездно. Ну а расходы на безвозмездную передачу при расчете налога на прибыль не учитываются (письмо ФНС РФ от 14.07.2017 № СД-4-3/13768).

Проблема в том, что суды признали неотделимые улучшения объектом налогообложения НДС на том основании, что имеет место возмездная или безвозмездная передача арендодателю. И невыгодная для налогоплательщиков арбитражная практика по НДС может сказаться в споре по налогу на прибыль.

Если нет согласия арендодателя на улучшения

Поскольку пункт 1 статьи 258 НК РФ умалчивает об амортизации капитальных вложений в арендованное имущество, сделанных без согласия арендодателя, то арендатор мог бы учесть понесенные расходы на основании других норм.

Например, на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ. Чтобы отстоять это право арендатору придется доказать экономическую обоснованность затрат (п. 1 ст. 252 НК РФ). Однако это может оказаться непростым делом, если доказывать придется экономическую целесообразность обустройства помещения, которым будет пользоваться другая компания.

К тому же УФНС России по г. Москве высказывался, что расходы капитального характера на неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные без согласия арендодателя и им не возмещаемые, не учитываются для целей налогообложения прибыли у организации-арендатора в соответствии с п. 5 ст. 270 НК РФ (письмо УФНС России по г. Москве от 24.03.2006 N 20-12/25161, постановление ФАС Поволжского округа от 11.05.2011 по делу N А65-12958/2010).

Это означает, что для предотвращения ненужных споров арендатору лучше заранее заготовить письменный запрос на проведение улучшений и письменный ответ арендодателя с выражением согласия (постановление ФАС Поволжского округа от 08.10.2007 № А12-15758/06).

При этом судьи могут посчитать, что согласовывать с арендодателем нужно не только сам факт улучшений, но также и их стоимость. Иначе арендодатель не сможет выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к планируемым улучшениям. Случалось, что без письменного согласования стоимости неотделимых улучшений суды признавали работы проведенными без согласия арендодателя (Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.04.2014 по делу № А33-14395/2013).

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Primary Menu

Post navigation

Порядок бухгалтерского учета неотделимых улучшений у арендодателя и арендатора

В современном обществе арендные отношения до сих пор имеют широкое распространение. Это касается не только компаний, но и частных лиц. Предприятия часто осуществляют свою деятельность на арендованных площадях. В процессе работы проводятся улучшения пространства в соответствии с потребностями.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Общие сведения о неотделимых улучшениях

К группе неотделимых улучшений относят изменения в качестве, из-за которых объект становится ценнее. На что направлены такие виды улучшений?

• Наличие более широкого спектра по функциональным возможностям.
• Лучше технические свойства и параметры.
• Усовершенствование.

После выполнения ремонта никаких новых качеств объекты в этом случае не приобретают. И технические характеристики не претерпевают сильных улучшений. Потому ремонт и не относится к неотделимым улучшениям.

Такими улучшениями считают:

• Техническое оснащение.
• Модернизацию.
• Реконструкцию.
• Достройку.
• Дооборудование.

Как выселить человека из квартиры? Какие основания для этого нужны читайте в материале по ссылке.

Неотделимыми изменениями считаются такие виды улучшений, которые потом нельзя будет демонтировать, либо изъять без серьёзного разрушения объекта.

Правила учёта улучшений у арендаторов

В данном случае главное требование – наличие согласия в письменной форме от арендодателя. Такое согласие оформляют в виде отдельного документа, либо как дополнительное соглашение.

Среди наиболее благоприятных ситуаций – согласие со стороны собственника не только на сам ремонт, но и на компенсацию средств, хотя бы частичную.

Тогда именно у собственника возникают обязанности по начислению амортизации. По окончании арендного срока объект недвижимости возвращают собственниками, в том числе – проведённые улучшения. Как быть с учётом налогов?

Как оформить дачу в собственность? Порядок действий смотрите в этой статье.

Этот момент важен, даже учитывая то, что изначально собственником неотделимых улучшений служит арендодатель.

Налоговые органы в этом случае требуют совершения нескольких действий:

1. Начислить НДС со стоимости улучшений согласно рыночному показателю.
2. Включение компенсационных сумм в состав реализационной выручки. Это делается на тот же день, когда подписывается акт, подтверждающий приём работы.

Неотделимые улучшения арендованного имущества.

Если расходы не компенсируются, стоит ли дальше арендовать имущество?

Тогда арендатор зачисляет неотделимые улучшения на собственный баланс. Амортизационные процессы не останавливаются всё время, пока действует арендное соглашение. Отдельно занимаются установлением срока полезного использования, на основании специально введённого классификатора.

Амортизируемые капитальные вложения не предполагают применения специальной премии. Но в суде такое положение может быть оспорено.

Входит ли балкон в общую площадь квартиры? В каком случае это нужно учитывать вы узнаете по ссылке.

Можно продлить договор аренды:

• Перезаключив договор по новой.
• Продлевая срок действия первоначального документа. Решают это составлением допсоглашения, после чего арендатор продолжает эксплуатацию имущества.

Во втором случае начисление амортизации продолжается по обычной схеме. Иначе такие начисления перестают рассчитываться, когда своё действие прекращает первый договор. Даже если не был составлен акт о непосредственной передаче самих неотделимых улучшений.

При аренде недвижимости договора со сроком в 12 месяцев и более требуют обязательной госрегистрации. Это необходимо, даже если соглашение заключено на 11 месяцев, а потом его продляют.

Иначе невозможно признать расходы, связанные с этим договором. Но в суде можно доказать, что регистрация для продлённых документов не нужна.

Как быть с потерями в остаточной стоимости?

Типичный пример – окончание арендного срока при наличии улучшений, не до конца прошедших амортизацию. Тогда остаточная стоимость улучшений не может быть учтена в расходах, связанных с налогом на прибыль.

Есть несколько вариантов действий при расторжении договора.

1. Демонтаж улучшений. Но даже в таких ситуациях не стоит ждать появления на счету стоимости остатков.
2. Когда улучшения дают собственнику на безвозмездной основе. При этом составляется акт приёма и передачи. Стоимость ценностей, переданных на безвозмездной основе, в расходах тогда учёту не подлежит.

От чего может защитить страхование дачи? Порядок страхования и условия смотрите здесь.

Имущество, подлежащее выкупу

При окончании срока действия арендного договора имущество часто выкупается арендаторами. Продолжаются ли амортизационные процессы для неотделимых улучшений в этом случае? Одно время ответ у чиновников на этот вопрос был только отрицательным.

Но в 2012 году вывод в таких ситуациях поменялся, в лучшую сторону. Но решение вопроса предполагает соединение недоамортизованных сумм с первоначальной стоимостью объекта, для которого оформляется выкуп.

Работы в арендованном помещении.

Как проводится учёт у арендодателя, если арендатор решил улучшить имущество?

Расходы по этому вопросу отражаются в документах по тем же правилам, что и затраты, связанные с реконструкцией и достройкой, модернизацией объектов.

Такие улучшения имеют стоимость, которая может увеличивать первоначальную цену объекта. Тогда их списывают в дебет счёта 01. Учёт на этом счёте может проходить обособленно. В этом случае надо открывать отдельную инвентаризационную карточку.

При наличии компенсации прописывать траты надо с дебетом счёта 08 и кредитом счёта 60(76). Обязательно указание размера, в котором проводилась компенсация. Если же компенсация отсутствует, то применяют общий порядок.

Где выдают свидетельство о праве собственности на квартиру? Куда обращаться для получения читайте по ссылке.

Такие улучшения не учитываются в расчёте налога на прибыль. Арендодатель получает данные улучшения безвозмездно. Потому он и не вправе принять к вычету сумму НДС.

Как быть с бухгалтерским учётом?

Отдельными инвентарными объектами будут считаться неотделимые улучшения, являющиеся собственностью арендатора. Для введения их в эксплуатацию руководитель предприятия издаёт отдельный приказ.

Используя в качестве дополнения акт приёма-передачи ОС-1. И инвентарную карточку ОС6. Важное требование – соответствие между улучшениями и критериям основных средств.

1. Дебет 001. Основное арендованное средство отражается на балансе.
2. Счёт 08 используется для сбора первоначальной стоимости. Показатель имеет вид произведённых затрат, суммы по факту.
3. Тогда будет дебет 08. А кредит имеет цифры 69, 70, 10, 76, 60, 23.
4. После этого переходят к вводу в эксплуатацию. И ставят дебет 01- кредит 08.

Полезное использование определяется в зависимости от оснований общего характера. Либо оно будет примерно таким же, как и срок аренды объекта.

Имущество вместе с улучшениями переходит обратно арендодателям, когда срок действия основного соглашения заканчивается. Самим арендаторам рекомендуется относить стоимость остатков к прочим расходам.

Отдельным объектом учёта могут становиться улучшения, для которых не провели компенсацию. Этот вопрос можно решить и, увеличивая первоначальную стоимость объектов.

Как восстановить документы на квартиру в случае порчи, утери или кражи? Пошаговая инструкция в данной публикации.

Тогда проводки выглядят так.

1. Когда имущество возвращают арендодателю, ставят Кредит 01.
2. Выбытие ОС идёт по Дебету 01. Кредит 01 применяют, списывая первоначальные улучшения.
3. При списании начальной амортизации ставят Дебет 02 – Кредит 01.
4. Стоимость остатков от улучшений списывается так– Дебет 91-2, Кредит 01.
5. Если для рыночной стоимости начисляют НДС – Дебет 91 – Кредит 68.

Какие риски связаны с НДС?

Они вытекают из части положения в статье 256 Налогового Кодекса. Если при начислении налога не принять к расчёту затраты на неотделимое улучшение, то будет весьма проблематично доказать, что средства должны быть признаны объектами НДС. Контрольные органы внимательно следят за тем, как проводятся расчёты в данной сфере.

Часто собственники бывают заинтересованы в указании полной стоимости. Например, если необходимо легализовать прибыль перед тем, как собственник отправится в зарубежные страны. В связи с этим повышаются затраты на нотариальные услуги, связанные с объектом и оформлением документов на него.

Получение компенсации за проведение неотделимых улучшений возможно. Но только в случае грамотного регулирования вопроса, ещё в момент проведения переговоров.

Арендатор должен согласовать каждое решение с собственником объекта недвижимости. Особенно, если необходимость в улучшениях возникла уже после того, как был заключен арендный договор. Иначе никаких компенсаций по закону не предусмотрено.

Главное – не забыть, что капитальное обустройство помещения не входит в разряд неотделимых улучшений. Это условие меняется лишь в случае, если сами стороны предусмотрели другие варианты решений в договоре.

О том, что такое неотделимые улучшения арендованного имущества вы узнаете из этого видео:

Особенности учета неотделимых улучшений арендованного имущества

Для ведения деятельности компании требуется помещение. Приобретать его нерентабельно, а потому обычно оно арендуется. В аренду берется не только недвижимость, но и другие объекты. К примеру, оборудование. Объекты имеют свойство изнашиваться, кроме того многие помещения дорабатываются под нужды организации.

Работы по изменению арендованного имущества называются улучшениями. Они подразделяются на отделимые и неотделимые. Первые можно демонтировать и изъять без ущерба для основного объекта. К ним относится приобретенная мебель, установленные осветительные приборы, аудио-система, покрытия, которые можно демонтировать и установить в другом месте. Неотделимые улучшения демонтировать нельзя. Учет их ведется в особом порядке.

Неотделимые улучшения объектов по ГК РФ

Неотделимые улучшения – это изменения имущества с целью его облагораживания и увеличения комфорта, которые нельзя изъять без ущерба. Регламентируются они статьей 623 ГК РФ. В ней прописан порядок возмещения затрат, возникших в связи с произведенными улучшениями. Рассмотрим примеры неотделимых изменений:

• Пристройки к зданию.
• Высаженные деревья, кустарники.
• Установка забора.
• Покраска авто, устранение царапин и сколов.
• Ремонтные работы: поклейка обоев, покраска потолка, установка напольного покрытия.
• Обновление дверных и оконных проемов, вентиляционных конструкций, потолочного покрытия, отопительной системы.
• Прокладка электропроводки.

Предполагается, что неотделимые изменения перейдут во владение арендодателя после завершения срока договора аренды. В связи с этим возникает множество вопросов по поводу того, кто будет оплачивать проведенные работы.

Возмещаются ли неотделимые улучшения?

Порядок возмещения расходов оговорен в статье 623 ГК РФ. В ней указано, что затраты компенсируются, если арендодатель дал согласие на осуществление улучшений. Если же изменения производились без согласия, порядок возмещения трат отдается на усмотрение арендодателя.

Как доказать получение согласия?

Для того чтобы обязать арендодателя возмещать расходы, нужно доказать получение согласия от него на проведение изменений. Только в этом случае будут действовать положения статьи 623 ГК РФ. Часто арендодатель дает только устное согласие, но доказать его факт будет сложно. Желательно заключить дополнительное соглашение. Что делать, если никаких письменных соглашений получено не было? Доказать факт согласия арендодателя можно следующими способами:

• Свидетельские показания.
• Фото и видео.

ВАЖНО! Самое лучшее доказательство – соглашение между арендодателем и арендатором. Если этот документ есть, можно не сомневаться в том, что затраты будут возмещены через суд.

ВНИМАНИЕ! Арендатор должен будет доказать не только получение согласия, но и фактический размер затрат на улучшения. В этом помогут чеки, квитанции, договоры на оказание услуг.

Формы возмещения затрат

Порядок компенсации затрат на НУ обычно определяется совместно с арендодателем. Самыми распространенными являются следующие формы возмещения:

• Оплата работ в момент их проведения. К примеру, выполняется ремонт. Все материалы закупаются арендодателем. Он же оплачивает услуги рабочих.
• Включение трат в арендную плату. Размер арендной платы может быть уменьшен с целью возмещения. К примеру, руководитель снимает помещение с помесячной платой в размере 50 000 рублей. Был проведен ремонт стоимостью 30 000 рублей. Заключается дополнительное соглашение, по которому в течение 3 месяцев размер арендной платы будет равен 40 000 рублей. Через рассмотренный срок все траты арендатора таким образом будут компенсированы.
• Оплата работ после завершения срока аренды. Возмещение выполняется только после того, как объект переходит обратно во владение арендодателя. По факту передачи средств составляется расписка.

ВАЖНО! Компенсация неотделимых улучшений может быть оговорена в самом договоре аренды. В документе указываются сроки погашения и дополнительные условия. Желательно прописать в договоре и форму возмещения.

Улучшения, осуществленные без согласия арендодателя

Если изменения были проведены без согласия арендодателя, траты компенсироваться не будут. Закон в данном случае полностью на стороне собственника объекта. Что делать арендатору? Желательно попробовать решить вопрос мирно, ведь не платить – право собственника, а не его обязанность.

Как выполняется налоговый учет у арендатора?

Ведение учета зависит от того, давал ли собственник разрешение на проведение работ:

• Согласие было получено. Если стоимость изменений не возмещается, улучшения амортизируются на протяжении срока аренды согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ. Часть, которая не была амортизирована, не учитывается при начислении налога согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ. Если стоимость изменений возмещается, сумма, переданная арендодателем, включается в доход арендатора согласно пункту 1 статьи 249 НК РФ. Траты на улучшения фиксируются в составе материальных расходов согласно подпунктам 1 и 6 пункта 1 статьи 254 НК РФ.
• Согласие не было получено. Изменения не подлежат амортизации. Стоимость работ не учитывается для обложения налогом. Все данные правила оговорены в пункте 1 статьи 256 НК РФ. Если улучшения перейдут в собственность арендодателя на безвозмездной основе, их стоимость не отражается в составе расходов согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ.

Рассмотрим некоторые особенности налогового учета:

• Начисление амортизации происходит с 1 числа месяца по дату завершения договора аренды согласно пунктам 3 и 5 статьи 259.1 НК РФ. К примеру, улучшения были проведены 15 января. Амортизация будет начисляться не с этой даты, а с 1 февраля.
• Дата введения улучшений должна быть подтверждена актами приема-сдачи работ и прочими документами. Данное правило оговорено в Письме Минфина от 21 августа 2009 года.
• При начислении используется Классификация ОС. Если объект не присутствует в Классификации, нужно использовать положение пункта 6 статьи 258 НК РФ. В данном положении указано, что СПИ определяется на основании технических характеристик имущества и указаний производителя.
• После прекращения действия договора арендатор может продолжить использование имущества, если арендодатель не возражает. Начисление амортизации продолжается, если договор аренды был пролонгирован. Если действие договора закончилось, был составлен передаточный акт для возобновления аренды, начисление не производится. Начисление прекращается 1 числа. К примеру, действие договора аренды закончилось 15 февраля. Начисление амортизации прекращается 1 марта.
• Амортизационная премия в размере 10% и 30% не предоставляется арендатору в связи с тем, что НУ не остаются на его балансе. Принадлежат они арендодателю. Правила разъяснены в письме Минфина от 12 октября 2011 года.

Нормы, касающиеся неотделимых улучшений, содержатся в ГК РФ и НК РФ, а также письмах Минфина. Последние разъясняют вопросы, которые вызывают наибольшие сложности при начислении и отражении трат на изменения.

Бухгалтерский учет неотделимых улучшений арендованного имущества

Какие улучшения считаются неотделимыми

Если изменения можно демонтировать, не нанеся технический ущерб объекту, то они считаются отделимыми. Но далеко не все, что нельзя забрать с собой по истечению срока договора, требует отдельного согласования и учета. Выделим неотделимые улучшения, бухгалтерский учет которых необходимо обособить.

В процессе эксплуатации любой недвижимости, транспорта и оборудования случаются разного рода поломки, устранение которых арендатор может произвести за свой счет. К таковым относится текущий ремонт (п. 2 ст. 616 ГК РФ ).

Капитальный ремонт, в соответствии с п. 1 той же статьи, должен выполнять арендодатель, если стороны в договоре не предусмотрели иной порядок. Когда речь идет о зданиях или сооружениях, то оба эти понятия раскрываются в Постановлении Госстроя от 29.12.1973 № 279, которое до сих пор действует. Для оборудования или автотранспорта нужно будет поднимать отраслевые нормативные акты, как, например, «Положение о техническом обслуживании и ремонте подвижного состава автомобильного транспорта» (утв. Минавтотрансом РСФСР от 20.09.1984) и т. д.

Несмотря на то, что в процессе текущего или капитального ремонта может происходить замена деталей и конструктивных элементов, их стоимость, так же как и цена работ, относится на затраты сразу: изменения свойств в данном случае не происходит, и та, и другая процедуры призваны восстановить технические характеристики имущества (Постановление Президиума ВАС от 26.07.2011 № 2856/11). Когда происходит увеличение экономических выгод, которые могут приносить изменившиеся свойства оборудования, транспорта или недвижимости, тогда мы имеем дело с неотделимыми улучшениями. В нормативных актах их называют модернизацией или реконструкцией.

Бухучет реконструкции или модернизации у арендатора

Прежде чем что-то начинать делать, арендатору необходимо получить согласие арендодателя на проведение такого типа работ. Небрежное отношение к оформлению документов может повлечь за собой целый ряд проблем:

1. Правовых (по ст. 622 ГК , объект необходимо вернуть в том состоянии, в каком он был получен).
2. Налоговых (все понесенные расходы нельзя будет учесть для целей прибыли (Письмо Минфина от 17.12.2015 № 03-07-11/74085)).
3. Экономических (арендатор будет вынужден оплатить демонтаж и восстановительный ремонт).

Если все изменения согласованы, то остается прояснить одну деталь: будет ли арендодатель возвращать стоимость реконструкции или модернизации. В зависимости от этого организуется учет и рассчитываются налоги.

Когда производятся возмещаемые неотделимые улучшения арендованного имущества, проводки у арендатора будут следующими:

Дт 08 Кт 60, 70, 10, 76 — сумма произведенных расходов .

Дт 19 Кт 60, 76 — учтен НДС.

Дт 68 Кт 19 — НДС принят к вычету.

Дт 76 Кт 08 — расходы на модернизацию или реконструкцию переданы владельцу.

Дт 76 Кт 68 — начислен НДС по переданным расходам.

Дт 51 Кт 76 — расходы возмещены арендодателем.

Если владелец объекта не согласился компенсировать арендатору расходы, но при этом согласовал проведение работ, то относить их на затраты придется через механизм амортизации, оприходовав как основные средства.

Налогообложение модернизации и реконструкции у арендатора

Когда владелец оплачивает расходы, возникает только обязанность начислить НДС при возврате имущества. Причем сделать это необходимо, когда истечет срок договора. Варианты пролонгации во внимание не берутся. Такая позиция изложена в Письмах Минфина от 16.11.2017 № 03-07-11/75600, от 30.08.2017 № 07-01-09/55622. Ведомство считает передачу затрат на модернизацию или реконструкцию реализацией и привязывает к ней возможность получения вычета по НДС. Эта позиция поддержана и Верховным судом: Определения Верховного суда РФ от 24.10.2016 № 304-КГ16-12228, от 18.09.2017 № 305-КГ17-12166.

Если произведены некомпенсируемые неотделимые улучшения арендованного имущества, учет у арендатора будет следующим:

• в бухучете срок полезного использования берем равным сроку договора, право на пролонгацию не учитываем (Письмо Минфина России от 13.05.2013 № 03-03-06/2/16376);
• для налогового учета используем классификацию ОС (Постановление Правительства РФ от 01.01.2002 № 1). Вполне вероятно, что срок по классификации окажется больше срока договора аренды, тогда оставшуюся часть затрат придется списывать за свой счет (Письмо Минфина от 20.08.2018 № 03-03-07/58751). Но если договор продлят, то амортизацию можно продолжать учитывать для целей прибыли (Письмо Минфина России от 31.07.2018 № 03-03-06/1/63831).

НДС при передаче имущества начисляется так же, как и при компенсации затрат арендодателем.

Кроме того, здесь возникает и налог на имущество. Однако в 2019 году, если модернизировались движимые ОС, платить налог с таких объектов не нужно (Письмо Минфина России от 09.01.2019 № 03-05-05-01/52).